Kardeşiniz Payını Yabancı Birine Sattıysa Dikkat!
Kardeşiniz, ortağınız veya birlikte pay sahibi olduğunuz bir kişi, paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki hissesini başka bir kişiye mi sattı? Satışın yapıldığını sonradan mı öğrendiniz? Ya da taşınmazdaki payın üçüncü bir kişiye devredildiğini fark ettiğiniz hâlde, önalım hakkınızı kullanıp kullanamayacağınızı mı merak ediyorsunuz?
Bu tür durumlarda satışın ne zaman yapıldığı, payın kime devredildiği, satışın size bildirilip bildirilmediği ve kanunda öngörülen sürelerin geçip geçmediği büyük önem taşır.
Özellikle “Satışı yeni öğrendim, hâlâ önalım hakkımı kullanabilir miyim?” veya “Pay kardeşim tarafından üçüncü bir kişiye satıldı, benim önalım hakkım var mı?” gibi soruların cevabı, somut olayın ayrıntılarına göre değişebilir.
Eğer siz de benzer bir durumla karşı karşıyaysanız, tapu kaydını ve satış tarihini kontrol ederek hak kaybı yaşamadan önce hukuki durumunuzu değerlendirebilirsiniz.
Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
Önalım hakkı, diğer bir ifadeyle şufa hakkı, paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması hâlinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Önalım hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satılmasıyla kullanılabilir hâle gelir. Bu hak sayesinde diğer paydaşlar, satılan payı öncelikli olarak satın alma imkânına sahip olur.
Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesine göre, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazdaki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. Buradaki temel amaç, paylı mülkiyet ilişkisine dışarıdan yeni bir kişinin dâhil olmasını engellemek ve mevcut paydaşların taşınmaz üzerindeki ortaklığını korumaktır.
TMK Madde 732 — Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
Önalım Hakkı Kimlere Karşı İleri Sürülebilir?
Önalım hakkının kullanılabilmesi için paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satmış olması gerekir. Önalım hakkı, payını satan paydaşa değil, payı satın alan üçüncü kişiye karşı ileri sürülür. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, alıcıya karşı dava açarak satılan payın kendi adına geçirilmesini talep eder. Satış birden fazla kişiye yapılmışsa, dava tüm alıcılara birlikte (zorunlu dava arkadaşlığı olarak) açılır.
Örneğin; A, B ve C bir taşınmazın paydaşlarıdır. A, kendi payını taşınmazda paydaş olmayan D’ye satarsa, B ve C’nin yasal önalım hakkı doğar. B veya C, D’ye karşı önalım hakkını kullanarak dava açabilir. Buna karşılık A, payını D’ye değil de B’ye satarsa, C açısından yasal önalım hakkı doğmaz. Çünkü satış üçüncü kişiye değil, mevcut paydaşlardan birine yapılmıştır.
Önalım Hakkının Kullanılmasında Önemli Noktalar Nelerdir?
Önalım hakkı her türlü devir işleminde doğmaz. Kanunda düzenlenen yasal önalım hakkının temelinde satış işlemi bulunur. Ayrıca hakkın kullanılabilmesi için taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması ve satışın üçüncü kişiye yapılması gerekir.
Önalım hakkı, kanunda öngörülen süreler içerisinde ve dava yoluyla kullanılır. Bu nedenle satışın öğrenilme tarihi, satışın hak sahibine bildirilip bildirilmediği ve tapuda yapılan işlemin niteliği gibi hususlar, önalım hakkının kullanılabilmesi açısından büyük önem taşır.
Kısacası önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınan satın alma önceliğidir. Bu hak, payı satın alan üçüncü kişiye karşı ileri sürülür ve kural olarak dava yoluyla kullanılır.
Önalım Hakkında Süreler Nasıl Hesaplanır?
Önalım hakkının kullanılmasında en önemli konulardan biri sürelerdir. Çünkü kanunda öngörülen sürelerin geçirilmesi hâlinde, paydaşın sahip olduğu yasal önalım hakkını kullanması mümkün olmaz.
Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesine göre, yasal önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay içinde kullanılmalıdır. Bununla birlikte, satışın üzerinden bir yıl geçmesiyle önalım hakkı artık kullanılamaz. Hükmün dördüncü fıkrasındaki bir yıllık süre, ilgili Kanun’un 35. maddesiyle değiştirilmeden önce iki yıl idi; yapılan değişiklikle bu süre bir yıla düşürülmüştür.
(Değişik dördüncü fıkra: 24.12.2025 – 7571/35 m.) Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.
Üç aylık süre ne zaman başlar?
Üç aylık süre, taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satıldığının önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihte başlar. Bu nedenle önalım hakkı bulunan kişinin, satıştan haberdar olduğu tarihi ve kendisine yapılan bildirimin şeklini dikkatle değerlendirmesi gerekir.
Örneğin A, payını B isimli üçüncü kişiye satmış ve bu satış C isimli diğer paydaşa noter aracılığıyla 20 Eylül 2026 tarihinde bildirilmişse, C’nin önalım hakkını kullanabilmesi için üç aylık sürenin başlangıcı bu bildirim tarihidir.
Bir yıllık süre neden önemlidir?
Kanunda ayrıca satış tarihinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre öngörülmüştür. Örneğin payın üçüncü kişiye satış tarihi 20 Eylül 2026 ise, önalım hakkının kullanılabilmesi bakımından bir yıllık sürenin de ayrıca dikkate alınması gerekir. Bu nedenle satışın üzerinden bir yıl geçmişse, önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirim yapılmamış olması tek başına hakkın kullanılabileceği anlamına gelmez. Her iki süre de hak düşürücü niteliktedir.
Kısaca önalım hakkı bakımından temel süreler şunlardır:
- Noter bildirimi → 3 ay
- Satış tarihi → 1 yıl
Bu nedenle satış tarihi ile noter bildiriminin tarihi dikkatle tespit edilmelidir.
Hukuki Destek İçin Bize Ulaşabilirsiniz
Önalım hakkının doğup doğmadığının belirlenmesi, hak düşürücü sürelerin takibi ve dava sürecinin doğru şekilde yürütülmesi açısından hukuki değerlendirme önem taşımaktadır.
Önalım hakkı ve diğer gayrimenkul hukuku konularında detaylı bilgi ve hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
