Gelişen ve kalabalıklaşan toplum düzeninde, müstakil konutlardan apartman ve bina düzenine geçiş hızla yaygınlaşmaktadır. Birçok insanın apartman veya sitelerde yaşamaları dolayısıyla meydana gelebilecek sorunların çözümü, bağımsız bölümü kullanan kişi veya maliklerin hakları ve sorumlulukları Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetmelik çerçevesinde aşağıda belirtilmiştir.
Apartman veya sitelerde meydana gelen uyuşmazlıklara öncelikle uygulanacak olan hükümler, apartman veya site yönetim planındaki hükümlerdir. Ancak ilgili planın bulunmaması ya da planda uyuşmazlığın çözümüne yönelik bir hükmün bulunmaması hâlinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümler çerçevesinde uyuşmazlık çözümlenecektir. Söz konusu apartman ve site yönetim planları, ilgili taşınmazın bulunduğu tapu dairelerinde, taşınmazın bulunduğu tapu kütüklerine kaydedilmektedir. Bir taşınmazda site/yönetim planı olup olmadığı, var ise ne şekilde bir düzenlemeye sahip olduğu hususları ilgili taşınmazın tapu kayıtlarından kontrol edilebilir.
Ana Gayrimenkulün Yönetimi ve Yönetim Planı
634 sayılı KMK m. 27’ye göre ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır. Yönetim planı ise kanuni tanımıyla yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.
Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Tapu kütüğüne kayıtlı bulunan bu plan, ilgisi bulunan herkes tarafından incelenebilir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini (mirasçıları, kiracıları, oturma hakkı sahiplerini vb.), yönetici ve denetçileri bağlar.
Bir binada sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm var ise, kanunen yönetici atanması zorunludur. Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye “yönetici”, kurula da “yönetim kurulu” denir. Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur ve kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Söz konusu site/apartman yönetim planı aslında bir bakıma, apartman yahut sitenin yönetim, denetim, işleyiş ve mali yapıları gibi esaslı unsurlarının düzenlendiği uzlaşı metni niteliğindedir. Yönetim planına aykırılık teşkil edecek nitelikte bir uygulama yapılması söz konusu olamayacaktır. İlgili yönetim planına aykırı uygulamaların söz konusu olması durumunda hak sahiplerinin dava yoluna gitmesi önünde hiçbir engel yoktur. Bu gibi bir sorunla karşılaşılması durumunda daha profesyonel ve detaylı bilgi için alanında uzman bir avukata başvurulması yaşanılması muhtemel hak kayıplarının önüne geçecektir.
