Bir apartmanda onlarca kişinin birlikte yaşamasının doğal sonucu olarak meydana gelecek ortak giderler, ortak yerlerin kullanım oranları ve kimin ne oranda hak ve sorumluluk sahibi olacağı hususu, tarafların düzenleyecekleri yönetim planına göre tespit edilebileceği gibi, yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde bu hususun 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki ilgili maddelere göre çözümü yapılacaktır.
Daire sahipleri binadaki ortak alanlara arsa payları oranında malik olurlar. Apartmanlardaki ortak alanlar ise; temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleridir.
Kanun gereği ortak alan sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer konusuna girer.
Bu konuda ortak alanların tespitine ilişkin Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2003/799 E. 2003/2022 K. 18.02.2003 tarihli kararında:
“Anagayrimenkulün ve ana yapının bağımsız bölüm ve eklentileri dışında kalan yerleri ortak yer kapsamında olup, bodrumda depo olarak kullanılan ve müstakil bağımsız bölüm olmadığı gibi herhangi bir bağımsız bölümün eklentisi de olmayan yerin ortak yer olarak kabulü gerekmektedir.”
şeklinde kurulan hüküm ile ortaklaşa kullanmak konusunda zorunluluk bulunmayan ancak eklenti olarak da bağımsız bölüme tesis edilmeyen yerlerin ortak yer olduğuna karar verilmiştir. Dolayısıyla böylesi bir yer ortak alan kabul edileceğinden, tüm maliklerin arsa payları oranında giderlerine katılması gerekmektedir.
Yukarıda belirtildiği üzere toplu yaşam alanlarının başında gelen apartmanlar ile sitelerde tüm maliklerin ortaklaşa kullanma yetkisinin bulunduğu ortak alanlar mevcuttur. Söz konusu ortak alanların masrafları ise yukarıda belirtildiği şekilde ortaklaşa karşılanmaktadır. İlgili ortak alanlara tecavüz yahut ortak alanların masraflarına katılmaktan imtina etme gibi hukuksuzlukların söz konusu olması durumunda hak sahiplerinin dava yoluna gitmesi önünde hiçbir engel yoktur. Bu gibi bir sorunla karşılaşılması durumunda daha profesyonel ve detaylı bilgi için alanında uzman bir avukata başvurulması yaşanılması muhtemel hak kayıplarının önüne geçecektir.
