Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin kiracıyı yalnızca kira sözleşmesinin süresi sona erdiği için tahliye etmesi kural olarak mümkün değildir. Ancak kanun, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde kiraya verene ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı tanımaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye, uygulamada özellikle kiraya verenin kendisinin konuta veya işyerine ihtiyaç duyması, çocuklarının ya da diğer kanunda belirtilen yakınlarının taşınmazı kullanma zorunluluğunun ortaya çıkması gibi durumlarda gündeme gelir. Bu tahliye sebebi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde, taşınmazın sonradan edinilmesi hâlindeki özel durum ise 351. maddesinde düzenlenmiştir.
Ancak yalnızca “taşınmaza ihtiyacım var” şeklinde bir açıklama yapılması tek başına tahliye için yeterli değildir. İhtiyacın hukuken geçerli kabul edilebilmesi için somut olayın özelliklerine göre gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ortaya konulması gerekir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye; kiraya verenin veya kanunun izin verdiği yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacının bulunması nedeniyle, mevcut kira ilişkisinin mahkeme yoluyla sona erdirilmesini sağlayan tahliye nedenidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu, kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna başvurabilir.
Burada önemli olan nokta, kanunun herkese ilişkin bir ihtiyaç iddiasına izin vermemesidir. Örneğin kiraya verenin bir arkadaşının, kuzeninin veya herhangi bir üçüncü kişinin ihtiyacı kural olarak TBK m. 350 kapsamında ileri sürülemez. Kanunda sayılan kişiler bakımından ise ihtiyaç iddiasının ayrıca somut olayda ispatlanması gerekir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hangi Kanuna Dayanır?
Temel düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesidir. TBK m. 350 iki farklı durumu düzenler: kiraya verenin veya kanunda belirtilen kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı; kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı şekilde değiştirilmesinin gerekli olması.
a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
b. Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Bu yazının konusu olan ihtiyaç nedeniyle tahliye bakımından esas alınan düzenleme birinci benttir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Kimler İçin İstenebilir?
1. Kiraya verenin kendisi için
Kiraya veren taşınmazı kendisinin konut veya işyeri olarak kullanması gerekiyorsa ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edebilir. Örneğin kiraya verenin başka bir yerde kiracı olarak oturması ve kendisine ait taşınmaza taşınmak istemesi, olayın özelliklerine göre ihtiyaç iddiasının değerlendirilmesini gerektirebilir. Ancak her durumda mahkeme, ihtiyacın gerçekten mevcut olup olmadığını ve taşınmazın kullanılmasının neden gerekli olduğunu değerlendirir.
2. Kiraya verenin eşi için
Kanun, kiraya verenin eşinin konut veya işyeri ihtiyacını da açıkça kapsam içine almaktadır.
3. Altsoyu için
Altsoy kavramı özellikle çocuklar ve torunlar bakımından önem taşır. Örneğin kiraya verenin çocuğunun evlenmesi, ayrı bir konuta ihtiyaç duyması veya iş faaliyetini yürütmek için taşınmaza ihtiyaç duyması somut olayın şartlarına göre değerlendirilebilir.
4. Üstsoyu için
Kiraya verenin anne veya babası gibi üstsoyunun konut veya işyeri ihtiyacı da kanun kapsamında değerlendirilebilir.
5. Kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için
Kanun, kiraya verenin kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyaçlarını da kapsamaktadır.
Dolayısıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye bakımından kanunun belirlediği kişi grubunun dışına çıkılması mümkün değildir.
İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması Neden Önemlidir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında en önemli konulardan biri ihtiyaç iddiasının niteliğidir. Kiraya verenin yalnızca tahliye davası açabilmek için şeklen bir ihtiyaç ileri sürmesi yeterli değildir.
Yargısal uygulamada ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Ayrıca ihtiyaç, kural olarak dava tarihinde mevcut olmalı ve yargılama sürecinde de devam etmelidir. Güncel Yargıtay uygulamasında da bu yaklaşımın sürdüğü görülmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 14.11.2017 tarihli, E. 2017/7086, K. 2017/15833 sayılı kararında belirtildiği üzere:
“Türk Borçlar Kanununun 350/1 maddesine göre konut ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 29.06.2021 tarihli, E. 2017/1540, K. 2021/878 sayılı kararında ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 20.04.2021 tarihli, E. 2021/2563, K. 2021/4328 sayılı kararında açıkça ifade edildiği üzere:
“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.”
Taşınmazın yapılacak işe uygunluğu
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16.11.2021 tarihli, E. 2017/1290, K. 2021/1411 sayılı kararında işyeri ihtiyacına konu taşınmazın özellikleri değerlendirilmiş ve şu kural getirilmiştir:
“Kiralanan yerin davacının yapacağını bildirdiği işe uygun, elverişli ve yeterli niteliklerde olması gerekir. Kiraya verenin kullanma istemi dikkate alınarak kiralananın yapılacak işe uygunluğu ve ruhsata elverişliliği konusunda bilirkişi incelemesi yaptırılması ve uygunluk konusunda bilirkişi raporu aldırılması gerekmektedir.”
Aynı yönde: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 19.12.2017, E. 2017/7691, K. 2017/17823 — “İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması ve kiralananın yapılacak işe uygun ve elverişli olması gerekir.”
Kiraya Verenin Başka Bir Evi Varsa İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İstenebilir mi?
Kiraya verenin başka bir taşınmazının bulunması tek başına ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kesin olarak reddedilmesini gerektiren bir durum değildir. Burada önemli olan, mevcut taşınmazın neden kullanılmak istendiği ve ileri sürülen ihtiyacın gerçek ve zorunlu olup olmadığıdır. Örneğin kiraya verenin başka bir konutu bulunmasına rağmen ailevi, işsel veya yaşam koşullarından kaynaklanan nedenlerle dava konusu taşınmaza gerçekten ihtiyaç duyması mümkün olabilir. Bu nedenle “ev sahibinin başka evi var, kesinlikle tahliye edemez” şeklindeki genel bir yaklaşım doğru değildir. Mahkeme somut olayın bütün koşullarını değerlendirir.
Konut ihtiyacında kirada oturma durumu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 23.01.2019 tarihli, E. 2018/7751, K. 2019/493 sayılı kararında belirtildiği üzere:
“Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır.”
Aynı yönde: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 07.03.2018, E. 2018/1050, K. 2018/2136 — “Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir.”
Yargılama sırasında kiralananın devri
Yargılama devam ederken samimiyetin ortadan kalktığı durumlar tahliye talebinin reddini gerektirir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 22.05.2017 tarihli, E. 2017/2802, K. 2017/7623 sayılı kararında:
“Yargılama devam ederken kiralananın ihtiyaçlı tarafından satılması nazara alındığında ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kabul edilemez.”
Kira Sözleşmesinin Süresi Dolunca Kiracı Kendiliğinden Tahliye Olmak Zorunda mı?
Hayır. Kiraya veren ihtiyaç sebebine dayanmış ve kira sözleşmesinin süresi dolmuş olsa dahi kiracı taşınmazı kendiliğinden tahliye etmek zorunda değildir. Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi olduğunu bildirmesi kiracıyı doğrudan taşınmazı boşaltmaya mecbur kılmaz.
Sadece ihtar veya bildirim tahliyeyi sağlamaz. Kiraya verenin sözleşme süresinin bittiğini ve ihtiyacı olduğunu belirterek ihtarname göndermesi sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez; kiracıyı da doğrudan çıkmaya zorlamaz. Tahliyenin sağlanabilmesi için mutlaka yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılması gerekir.
Dava açma süresi. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitiminden itibaren kural olarak bir ay içinde tahliye davasını açmalıdır. Şayet en geç dava açma süresi içinde kiracıya tahliye davası açılacağı yazılı olarak bildirilmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerin istikrarlı içtihatlarına göre, mahkemenin tahliyeye karar verebilmesi için ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması şarttır. Yalnızca dava açıldığı tarihteki varlık yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama süresince de devam etmesi aranır. Mahkemece ihtiyaç samimi bulunmazsa dava reddedilir.
Kiracı Ne Zaman Taşınmazı Boşaltmak Zorunda Kalır?
Kiracı ancak kiraya verenin süresinde açtığı tahliye davasının kabul edilmesi, mahkemenin tahliye yönünde hüküm kurması ve bu kararın icra takibine (tahliye emrine) konu edilmesi aşamasında yasal tahliye zorunluluğu altına girer.
Mahkeme tarafından verilmiş bir tahliye ilamı olmaksızın kiracı taşınmazı kullanmaya ve kira bedelini ödemeye devam etme hakkına sahiptir; kiraya veren kiracıyı zorla taşınmazdan çıkaramaz.
Yeni Ev Sahibi İhtiyaç Nedeniyle Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?
Evet. Taşınmazın satın alınması hâlinde farklı bir düzenleme gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliyeyi düzenlemektedir. Yeni malik taşınmazı; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu, kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğundaysa özel tahliye yolundan yararlanabilir.
Yeni Malikin Tahliye Davası Açma Süresi Nedir?
Birinci yol — edinmeden sonra altı ay: Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim yapıldıktan sonra yeni malik, altı ayın sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta vardır: altı ayın dolması ile birlikte her durumda dava açma hakkının aynı gün sona erdiği düşünülmemelidir.
İkinci yol — kira sözleşmesinin sonunda: Yeni malik, TBK m. 351/2 kapsamında ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak da kullanabilir. Bu yol bakımından ayrıca TBK m. 351/1’deki edinmeden itibaren bir aylık bildirim şartına dayanılması gerekmez.
Yargıtay’ın 2025 tarihli kararlarında da TBK m. 351/2 kapsamında sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması hâlinde ayrıca ihtarname gönderilmesinin zorunlu olmadığı yönünde değerlendirmeler bulunmaktadır.
Ev Sahibi İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İçin İhtarname Göndermek Zorunda mı?
Bu sorunun cevabı, hangi hukuki yola başvurulduğuna göre değişir. TBK m. 350 kapsamında, özellikle kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren dava açma süresi bakımından yazılı bildirimin yapılması önem taşır. Yeni malik bakımından ise TBK m. 351/1’de taşınmazın edinilmesinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulması açıkça düzenlenmiştir. Buna karşılık yeni malikin TBK m. 351/2’deki sözleşme sonu yolunu kullanması hâlinde, Yargıtay’ın güncel kararında ayrıca ihtarname gönderilmesinin zorunlu olmadığı kabul edilmiştir.
Bu nedenle “her ihtiyaç nedeniyle tahliyede mutlaka ihtarname gerekir” veya “hiçbir durumda ihtarname gerekmez” şeklindeki genellemeler doğru değildir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, belirli istisnalar dışında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk uygulanmaktadır. Kira uyuşmazlıkları bakımından dava şartı arabuluculuk uygulaması 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Dolayısıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmadan önce kural olarak arabuluculuğa başvurulması gerekir. Arabuluculuk süreci anlaşma ile sonuçlanmazsa son tutanak düzenlenir ve bunun ardından dava açılması gündeme gelir.
Önemli bir diğer nokta ise arabuluculuk süresinin dava açma sürelerine etkisidir. Yargıtay’ın 2025 tarihli bir kararında, dava şartı arabuluculuk sürecinde geçen sürenin ilgili hak düşürücü sürenin hesabında dikkate alınmayacağı ve sürenin buna göre değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan tahliye uyuşmazlıkları bakımından görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerektiği de unutulmamalıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Neler İspatlanmalıdır?
İhtiyaç iddiasında bulunan tarafın, iddiasını destekleyen delilleri ortaya koyması gerekir. Somut olayın özelliklerine göre şu deliller değerlendirilebilir:
- Kira sözleşmesi
- Tapu kayıtları
- Nüfus kayıtları
- Adres kayıtları
- Başka taşınmazlara ilişkin kayıtlar
- İşyeri faaliyet belgeleri
- İş değişikliğine ilişkin belgeler
- Evlilik veya ailevi duruma ilişkin belgeler
- Tanık anlatımları
- Yazışmalar ve ihtarnameler
- Diğer hukuka uygun deliller
Burada amaç, ihtiyaç iddiasının yalnızca kâğıt üzerinde ileri sürülmediğini ve gerçekten mevcut olduğunu ortaya koymaktır.
İhtiyaç Davası Açılırken İhtiyacın Devam Etmesi Gerekir mi?
Genel olarak evet. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ihtiyacın yalnızca dava açıldığı anda var olması yeterli görülmeyebilir. İhtiyacın yargılama devam ederken de mevcut olması önem taşır. Yargıtay uygulamasında, dava açıldıktan sonra ihtiyaç sebebinin ortadan kalkması hâlinde bunun davanın sonucuna etkisi ayrıca değerlendirilmektedir.
İhtiyacın niteliği belirlenirken devamlılık unsuru temel alınmakta; geçici veya belirsiz geleceğe matuf iddialar tahliye sebebi sayılmamaktadır. Bu ilke çerçevesinde Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 29.06.2021 tarihli, E. 2017/1540, K. 2021/878 sayılı kararında şu tespite yer verilmiştir:
“Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun güncel 08.02.2023 tarihli, E. 2022/990, K. 2023/51 sayılı kararında işyeri gereksiniminin zaman boyutuna dair şu ilkeler vurgulanmıştır:
“İşyeri ihtiyacının kural olarak dava açılmadan önce doğmuş olması gerekir. Yakında gerçekleşecek işyeri ihtiyacı için de tahliye davası açılabilir.”
“Dava açıldığında ihtiyacın bulunması, bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, dava sonuna kadar ihtiyacın devam etmesi gerekir.”
“Gerçek, samimi ve zorunlu olmayan ihtiyaçlar için tahliye kararı verilemez.”
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Sonrasında Ev Başkasına Kiraya Verilebilir mi?
İhtiyaç nedeniyle tahliye ettirilen konut veya işyeri, tahliye tarihinden itibaren üç yıl boyunca kural olarak üçüncü kişilere kiralanamaz. Kiraya verenin haklı, somut ve zorunlu bir gerekçesi bulunmadığı sürece bu yasak mutlaktır. Yasağa aykırı şekilde taşınmazın başkasına kiralanması hâlinde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulur.
TBK Madde 355
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Özetle Dikkat Edilmesi Gerekenler
- İhtiyacın gerçek ve samimi olması
- İhtiyaç iddiasının somutlaştırılması
- Dava açma sürelerine uyulması
- Gerekli yazılı bildirimlerin zamanında yapılması
- Dava öncesi zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması
- Tahliye sonrasında TBK m. 355’teki yeniden kiralama yasağına uyulması
Özellikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, bitiş tarihi, taşınmazın ne zaman edinildiği, ihtiyacın kime ait olduğu ve kiracıya hangi tarihte hangi bildirimin yapıldığı birlikte değerlendirilmeden kesin bir tahliye süresi söylemek doğru değildir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye süreçlerinde tarihlerin doğru hesaplanması ve kullanılacak hukuki yolun somut olay üzerinden belirlenmesi gerekir.
Not: Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut bir kira uyuşmazlığında kira sözleşmesi, tapu edinim tarihi, ihtarnameler, arabuluculuk süreci ve diğer belgeler birlikte değerlendirilmelidir.
Hukuki Destek İçin
Hukuki durumunuzun, somut olay ve belgeler üzerinden değerlendirilmesi önem taşımaktadır. Bu süreçte hak kaybı yaşamamak ve somut olayınıza ilişkin hukuki durumunuzu değerlendirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Kira sözleşmesi, arabuluculuk süreci ve ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi davasına ilişkin sorularınız hakkında bilgi almak için iletişim kanallarımız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
