Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
- Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında
katılmakla yükümlüdür.
Hiçbir malik, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Dolayısıyla örneğin alt katlarda oturan kişiler, asansör kullanmadıkları veya akan bir çatıdan kendilerinin etkilenmediği gibi gerekçeler ile böylesi ortak kullanım alanlarında gereken bakım, onarım ve diğer zorunlu giderlere katılmaktan kaçınamazlar.
Eğer malikler veya herhangi bir şekilde taşınmazı kullanan diğer kişiler (kiracı, oturma hakkı sahibi vb.) gider veya avans payını ödemezler ise, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
Ayrıca gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Malikin, ilgili avansı veya gideri ödemekle kiracının sorumlu olduğunu ileri sürerek veya kiracı tarafından sorumlunun ev sahibi malik olduğu ileri sürülerek giderden kurtulması kural olarak mümkün değildir. Zira kanuna göre kat malikinin, 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından; bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.
Yargıtay Kararları
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Esas: 1992/4179 Karar: 1992/5244 Karar Tarihi: 05.06.1992:
“Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi hükmüne göre, kat maliklerinden her biri apartmanın genel giderlerine katılmak zorunda olup bağımsız bölümün durumu dolayısıyla ortak yer veya tesislerden faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar. Gider katılımına itiraz eden bağımsız bölüm maliki bu konudaki kat malikleri kurulu kararını ya da yöneticinin hazırlayıp kat malikleri kurulunca onaylanan işletme projesini usulüne uygun açacağı bir dava ile iptal ettirmedikçe bağımsız bölümü için tahakkuk ettirilen gider ve avansı ödemekten kaçınamaz.”
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Esas: 1989/23877 Karar: 1990/12563 Karar Tarihi: 16.04.1990:
“Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinde; kat maliklerinden her birinin aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak, diğer giderlere ise arsa payları oranında katılmakla yükümlü oldukları açıklanmıştır. (…) Giderlerin taksim şeklinde değiştirilmesinin tarafların anlaşmalarına bağlı olduğu madde metninde açıkça belirtilmiştir. Anlaşmanın kabulü bütün kat maliklerinin ittifakı ile mümkündür. Bu nedenle tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınmış bir karar olmadığından davacıların istemlerinin kabulü ile giderlerin paylaştırma yöntemini değiştiren kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla aldığı kararın iptali gerekirken reddine hükmolunması doğru bulunmamıştır.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas: 2004/5319 Karar: 2004/5796 Karar Tarihi: 12.07.2004:
“Alacaklı davacı, 26.08.2003 tarihinde yaptığı takipte 01.08.2003 tarihinde başlayan kira yılının tamamının kira parasını istemiş, kiracı borçlu muacceliyet şartının gerçekleşmediğini, Ağustos 2003 ayı kirasının bir kısmını alacaklının banka hesabına, bir kısmını da genel giderlere katılma payı olarak yönetime ödediğini beyan ederek buna ilişkin belgeleri ibraz etmiştir. Her iki belge de tahliye tarihinden önceki bir tarihi taşımaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22/1. maddesi uyarınca yapılan bu ödeme kiraya mahsup edilebilir.”
Yukarıda belirtildiği üzere toplu yaşam alanlarının başında gelen apartmanlar ile sitelerde tüm maliklerin ortaklaşa ifa etmesi gereken edim ve sorumlulukları bulunmaktadır. Söz konusu edimlerin ifa edilmesinden imtina edilmesi gibi hukuksuzlukların söz konusu olması durumunda hak sahiplerinin dava yoluna gitmesi önünde hiçbir engel yoktur. Bu gibi bir sorunla karşılaşılması durumunda daha profesyonel ve detaylı bilgi için alanında uzman bir avukata başvurulması yaşanılması muhtemel hak kayıplarının önüne geçecektir.
